Технічний аудит земельних ділянок під забудову
В іноземних компаніях, які передбачають внесення інвестицій в Україні в разі купівлі землі, зокрема, земельних ділянок під забудову, склалась практика проведення бухгалтерського, юридичного і технічного аудиту щодо відповідної земельної ділянки. Хоча офіційно така вимога не є обов’язковою вимогою для внесення іноземних інвестицій, але внутрішня політика більшості вказаних компаній практикує певний порядок входження у конкретний проект забудови, у тому числі, передбачає обов’язкове проведення технічного аудиту земельних ділянок під забудову.
Технічний аудит земельних ділянок під забудову (як забудованих, так і вільних від забудови), здійснення якого сектор економіки будівництва, оцінки майна і майнових прав ДП «Науково – дослідний інститут будівельного виробництва» прав (надалі – Сектор ДП «НДІБВ») започаткував з листопада 2007 року (із залученням інших наукових підрозділів інституту), проводиться в Україні для того, що б покупець мав чітке уявлення відносно земельної ділянки, яку купує.
Проведення досліджень і робіт з технічного аудиту земельних ділянок під забудову (як забудованих, так і вільних від забудови) зазвичай передбачає визначення всіх потенційних ризиків, які можуть призвести до визнання угоди купівлі-продажу земельної ділянки під забудову недійсною та істотно негативно вплинути на вартість об’єкта купівлі-продажу або виявити порушення законодавства України власником такого об’єкта. Це забезпечує захист компанії – інвестора від додаткових непередбачених витрат в майбутньому.
Виконання робіт з технічного аудиту земельних ділянок під забудову проводиться із врахуванням вимог чинного законодавства України у галузі земельних відносин відповідно до Земельного кодексу України (із змінами, станом на 02.06.2015 № 497-VIII) та з питань планування і забудови територій, зокрема, Законів України “Про основи містобудування” (2780-12), «Про регулювання містобудівної діяльності» (Відомості Верховної Ради України, 2011, N 34, із змінами), «Про архітектурну діяльність» (Відомості Верховної Ради України ВВР, 1999, N 31, із змінами); діючих Державних будівельних норм, в тому числі, ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» (+ Зміна № 5), ДБН В.2.2-9-2009 «Громадські будинки та споруди. Основні положення»; Санітарних норм і правил «Планування та забудова населених місць» (СанПіН, затверджених наказом МОЗ України від 19.06.96 № 173) та інших нормативно-правових документів.
Метою технічного аудиту є визначення відповідності розміщення об’єкта містобудування на земельній ділянці, що досліджується, вимогам діючих в Україні нормативно-правових актів у галузі земельних відносин і містобудування, визначення можливості і вартості підключення об’єкта містобудування до міських інженерних мереж, опис транспортної інфраструктури в районі земельної ділянки, а також збір інформації щодо наявних чи можливих обтяжень і/або обмежень досліджуваної земельної ділянки.
Проведення технічного аудиту починається з аналітичного опрацювання наданих Вами документів та інформації (зокрема, правовстановлюючої документації) на земельну ділянку під забудову, в тому числі:
- Рішення місцевого органу влади (міста, району, області) про виділення (відвід) ділянки;
- містобудівного плану земельної ділянки (МПЗУ);
- землевідвідного плану земельної ділянки (кадастрового плану ділянки);
- акту вибору земельної ділянки та траси / протоколу про результати аукціону;
- акту вибору трас (для позамайданчикових мереж об’єктів);
- інших документів.
За результатами аналізу правовстановлюючої документації визначаються наявність і строк дії правовстановлюючої документації на земельну ділянку під забудову. Також наводиться перелік документів, яких не вистачає.
Наступний етап аудиту – перевірка відповідності досліджуваної ділянки вимогам діючих нормативно-правових актів України і Місцевих правил забудови щодо розміщення об’єкта містобудування, в тому числі, комерційної нерухомості; визначення можливих містобудівних умов й обмежень забудови земельної ділянки, а також інфраструктурних, екологічних, санітарно-захисних обмежень/обтяжень.
Обов’язковий етап технічного аудиту проведення спеціалістами ДП «НДІБВ» інженерно-геологічні вишукувань/або вивчення результатів раніше здійснених інженерно-геологічних вишукувань на актуальну дату. За результатами виконання цього етапу надаються висновки про відповідність несучої здатності залягаючих на досліджуваній ділянці ґрунтів розрахунковому конструктивному навантаженню будівлі, що проектується, і інженерно-геологічним обмеженням ділянки під забудову.
Одним із найважливіших етапів технічного аудиту земельної ділянки під забудову є вивчення умов підключення до міських інженерних мереж, під час якого проводяться інженерно-геодезичні вишукування/або вивчення результатів раніше виконаних (на актуальну дату) інженерно-геодезичних вишукувань, зокрема, щодо інженерної інфраструктури в районі будівництва і аналізу інженерного забезпечення будівництва. Проведення цього етапу починається зі збору інформації про діючі у місті енергозабезпечуючі організації і встановлені тарифи на підключення до мереж електрозабезпечення, теплозабезпечення, водопостачання, каналізації, а також визначення можливих точок підключення. За результатами такого аналізу формується інформація щодо можливих точок підключення до міських інженерних мереж (з вказівкою власника мережі) і про можливі обмеження при підключенні до цих інженерних мереж. Одночасно вивчається необхідність, можливості і вартість виносу внутрішньомайданчикових мереж, демонтажу будівель, споруд і зелених насаджень, існуючих на досліджуваній земельній ділянці.
В процесі аудиту земельної ділянки під забудову здійснюється також аналіз транспортної доступності ділянки з перевіркою можливості і особливостей примикання до міської транспортної інфраструктури, необхідності організації додаткових під’їзних шляхів (заїздів і виїздів) на ділянці.
На завершальному етапі за результатами виконання вищенаведених етапів робіт з технічного аудиту, зокрема, на підставі вивчення і аналізу наданих Вами документів та інформації, результатів інженерно-геологічних і інженерно-геодезичних вишукувань досліджуваної земельної ділянки буде наданий «Висновок у вигляді попередніх консультацій щодо будівництва конкретного об’єкта містобудування на земельній ділянці за відповідною адресою» у формі Звіту, до якого додаються документально оформлені всі отримані результати робіт з технічного аудиту. Термін підготовки Висновку – 25-30 днів з дати передачі виконавцям ДП «НДІБВ» всієї наявної у Замовника документації по об’єкту технічного аудиту.
Замовивши дослідження і роботи з технічного аудиту земельної ділянки під забудову (як забудованої, так і вільної від забудови) в нашому інституті, Ви зможете отримати комплексну оцінку досліджуваної земельної ділянки, яка включатиме визначення всіх пов’язаних з її придбанням потенційних ризиків, що можуть істотно негативно вплинути на вартість такого об’єкта купівлі-продажу, або виявити порушення законодавства України власником цієї земельної ділянки. Це забезпечить успішну реалізацію Вашого інвестиційного проекту і захист Вашої компанії – інвестора від додаткових непередбачених витрат при інвестуванні.
Для замовлення цієї послуги Ви можете зателефонувати у відділ роботи з замовниками за телефонами:
(067) 2170045;
(099) 1376337.
E-mail: ndibv_kontakt@ukr.net
Або скористайтесь даною контактною формою:
Будемо раді співробітництву з Вами!!!
